財産分与と自宅・住宅ローン。
売るか、住み続けるかは、手元に残る金額で比べる。

離婚の財産分与で、いちばん大きな財産になりやすいのが自宅です。そして多くの場合、住宅ローンがまだ残っています。

売ってお金を分けるのか、どちらかが住み続けるのか。気持ちのうえでは決めていても、実際に計算してみると、手元に残る金額が想像と違うことがあります。このページでは、自宅の価値の考え方と、二つの方法を金額で比べるときのポイントを説明します。

自宅の価値は、「時価 − 住宅ローン残高」

財産分与で問題になるのは、自宅を買ったときの値段ではなく、今の価値です。そこから住宅ローンの残高を差し引いた金額が、分ける対象になる自宅の実質的な価値です。

たとえば、今売れば3,000万円の自宅に、住宅ローンが2,000万円残っていれば、自宅の実質的な価値は1,000万円です。

時価は、どう調べるか

自宅の時価は、不動産会社の査定を参考にすることが多くあります。ただし、査定額は会社によって数百万円単位で違うことも珍しくありません。一社だけの査定ではなく、複数の査定を比べて確かめることもあります。

固定資産税の評価額は手軽に分かりますが、実際の売買価格とはずれることが多いため、そのまま使うには注意が必要です。評価に大きな開きがあるときは、不動産鑑定士の鑑定を検討することもあります。

売るか、住み続けるか。手元に残る金額で比べる

自宅の分け方には、大きく二つの方法があります。

売却する

自宅を売って住宅ローンを返し、残ったお金を分ける

一方が取得する

一方が自宅と住宅ローンを引き継ぎ、他方に代わりのお金（代償金）を支払う

同じ自宅でも、どちらの方法を選ぶかで手元に残る金額は変わります。

項目	売却する場合	夫が取得する場合
自宅の価値	3,000万円で売却	3,000万円と評価
住宅ローン	売却代金から2,000万円を返済	夫が2,000万円を引き継ぐ
仲介手数料などの売却費用	100万円	かからない
分ける対象	900万円	1,000万円
それぞれの取り分	450万円ずつ	夫は自宅、妻は代償金500万円

この例では、売却費用がかからない分、取得する方が双方の取り分は大きくなります。ただし実際には、代償金を用意できるか、査定額どおりに売れるのか、引越しや住み替えの費用、税金などで結果が変わります。預貯金や退職金など他の財産も合わせて、全体で比べることが大切です。

「住み続ける」を選ぶときに確認したいこと

離婚で夫婦の間で自宅の分け方を決めても、銀行との住宅ローンの契約はそのままでは変わりません。ここは見落とされやすい点です。

• 住宅ローンの名義人ではない方が住み続ける場合、ローンの返済が止まれば、自宅を失うおそれがあります
• 夫婦の一方が連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚してもその立場は自動的には外れません
• ローンの名義や保証を変えるには、銀行の同意が必要です

住み続ける形で決めるときは、銀行との関係まで含めて、離婚後に何が起きるかを確かめておくことが大切です。

ローンの方が多い自宅（オーバーローン）

購入から間もない自宅などでは、住宅ローンの残高が自宅の時価を上回っていることがあります。この場合、売ってもローンが残るため、「売って分ける」こと自体が難しくなります。

自宅の他に預貯金などがある場合に、自宅のマイナス分をどう扱うかは、事情によって考え方が分かれるところです。自宅だけを切り離して考えず、財産とローンの全体を並べて検討します。

自宅が、配偶者の経営する会社の名義になっている場合

経営者の家庭では、自宅が会社名義になっていることがあります。会社が買った建物に、社宅として家族が住んでいる形です。

会社の財産は会社のものなので、原則として、夫婦の財産分与の対象にはなりません。ただし、「会社名義だから財産分与とは関係ない」で話が終わるとは限りません。

• 配偶者がその会社の株式を持っていれば、株式は財産分与の対象になり得ます。会社が自宅を持っていることは、その株式の価値に反映されます非上場株式の評価については 相続と非上場株式
• 会社名義でも、個人の預金が購入資金に使われていた場合などは、その資金の扱いが問題になり得ます
• 会社と経営者個人のお金の区別がほとんどない場合など、事情によっては、会社名義の財産を実質的にどう考えるかが問題になることもあります

また、名義が会社にある以上、財産分与で自宅そのものを取得したり、離婚後も住み続けたりするのは簡単ではありません。ただ、交渉しだいでは、住み続けられる形で合意できることもあります。

個人で事業をしている場合は 個人事業と離婚

頭金を、結婚前の預金や親の援助で出していた場合

自宅の頭金を、一方の結婚前の預金や親からの援助で出していることがあります。この場合、自宅の価値のうち頭金に対応する部分は、財産分与の対象から外れることがあります。詳しくは、特有財産の解説ページで計算例とあわせて説明しています。

財産分与と特有財産

確認する資料

• 不動産の登記事項証明書
• 購入時の売買契約書、頭金の振込記録
• 住宅ローンの契約書、返済予定表や残高証明書
• 不動産会社の査定書（できれば複数社）
• 固定資産税の納税通知書
• 自宅が会社名義の場合は、会社の決算書（固定資産の内訳）や株主名簿

解決事例：売却と取得を金額で比べた事件

ご相談について

自宅をどうするかは、住まいの問題であると同時に、財産分与全体の金額を左右する問題です。登記や住宅ローンの資料をお持ちいただければ、どの方法でいくら残るのかを一緒に整理します。

ご相談は何度でも無料です（来所・1回60分）。空きがあれば当日・翌日のご予約も可能です。土日・祝日も日程調整により対応します。