相続と収益不動産。
相続の途中でも、賃料は入り続ける。

アパートや賃貸マンション、貸し店舗などの収益不動産は、相続の話し合いが終わるのを待ってくれません。毎月家賃が入り、ローンが引き落とされ、固定資産税や管理費、修繕費もかかり続けます。

そのため、収益不動産を含む相続では、「誰がどの物件を取得するか」という問題のほかに、「その間に入った賃料やかかった費用をどう精算するか」という問題が生じます。このページでは、その二つを分けて説明します。

物件ごとに、評価・借入・収益を並べる

収益不動産は、同じ「不動産」でも、物件ごとに中身が大きく異なります。一つひとつについて、次のようなことを並べて確かめることが出発点です。

• 時価（賃借人がいる物件は、空室の場合と評価が変わることがあります）
• 物件に紐づくローンの残高と担保
• 毎月の賃料収入と、空室の状況
• 管理費、修繕費、固定資産税などの費用
• 建物の築年数と、今後必要になりそうな大規模修繕

「評価額が同じ」物件でも、ローンの重さや収益性はまったく違うことがあります。取得した後に何が起きるかまで見通して、分け方を考える必要があります。

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共有のままにするか、物件ごとに分けるか

収益不動産を相続人全員の共有にして、賃料を分け合うという方法も考えられます。ただし、共有にすると、修繕や建替え、売却などを決めるたびに共有者の意見をそろえる必要があり、将来に争いを持ち越すことにもなりかねません。

物件が複数ある場合は、物件ごとに取得する人を決め、差額を代償金などで調整する方法もあります。現金だけで調整するのではなく、収益不動産そのものを分けて取得することで、それぞれが自分の判断で物件を運営できるようになります。

相続が始まった後の賃料は、遺産とは別に扱われる

意外に知られていないのが、相続が始まってから遺産分割が終わるまでの間に入った賃料の扱いです。

この賃料は、遺産そのものとは別の財産として、各相続人が相続分に応じて確定的に取得します（最高裁判所平成17年9月8日第一小法廷判決・民集59巻7号1931頁）。遺産分割には、相続が始まった時にさかのぼって効力を生じるという決まりがありますが、この賃料の帰属は、後の遺産分割の影響を受けません。そのため、遺産分割でその物件を取得した人でも、それまでに入った賃料をすべて受け取れるわけではありません。物件を取得した人が賃料を単独で受け取れるのは、遺産分割がされた後の分からです。

ここでいう「相続分」は、法定相続分（遺言で相続分が指定されていればその割合）のことです。生前贈与（特別受益）などを踏まえて計算する遺産分割での取り分とは、割合が違うことがあります。

遺産分割が長引けば引くほど、この賃料は積み上がります。数年分の家賃が数千万円になることもあり、それ自体が大きな争点になります。

取り分が約9,000万円変わった最高裁の事件

このルールが示された最高裁判所の事件では、亡くなった方の遺産に、店舗や共同住宅、マンションなど複数の賃貸不動産がありました。相続人たちは、賃料を共同で管理する口座に集め、遺産分割で物件の取得者が決まった時点で精算することにしていました。

ところが、遺産分割が決まった後、口座にたまった約2億円の分け方をめぐって争いになりました。

考え方	一人の相続人の取り分
賃料は、さかのぼって物件を取得した人のものになる	約1億9,000万円
遺産分割が確定するまでは、相続分に応じて分ける	約1億円

第1審と第2審は前者の考え方をとりましたが、最高裁判所は後者の考え方を示し、原判決を破棄しました。賃料の扱い方一つで、一人の取り分が約9,000万円変わるということです。

最高裁判所の調査官による解説では、この問題について学説や裁判例が長く分かれており、この判決が最高裁として初めて結論を示したものだとされています。

管理費・修繕費・ローン・税金の負担

賃料が入る一方で、物件には費用もかかり続けます。管理会社への委託料、修繕費、ローンの返済、固定資産税などです。相続人の一人が自分のお金で立て替えていることもあります。

こうした費用も、相続分に応じて負担するのが原則です。上の最高裁判決の解説でも、賃貸不動産の管理にかかる費用は、相続分に応じて各相続人が負担するものとして精算されることになる、とされています。賃料の精算をするときには、収入だけでなく、誰がどの費用をいくら負担してきたのかもあわせて整理する必要があります。

株式の配当も同じように問題になる

亡くなった方が多くの株式を持っていた場合、相続が始まった後に支払われた配当を誰がどれだけ受け取るのかも問題になります。最高裁判決の解説では、この判決の考え方は、株式の配当など、遺産から生じる他のお金にもそのまま当てはまるとされています。証券口座の名義変更が済むまでの間に、配当金がどこに入金されていたのかも確かめる必要があります。

賃料を受け取っている相続人がいるとき

実際には、亡くなった方と同居していた相続人や、生前から物件の管理を手伝っていた相続人が、そのまま賃料を受け取り続けていることがよくあります。

その場合、他の相続人からは「自分の取り分の賃料を渡してほしい」という話になります。一方で、管理している相続人にも、費用を立て替えたり、入居者対応や修繕の手配をしたりしてきたという言い分があります。入った賃料と出ていった費用を、通帳や領収書で一つずつ確かめることが大切です。

なお、相続人の一人が自分の相続分を超えて賃料を使ってしまった場合について、他の相続人はその相続人に対して、損害賠償や不当利得の返還を求めることができるとした裁判例もあります（大阪高等裁判所平成元年9月27日判決・判例タイムズ718号196頁）。

家庭裁判所と地方裁判所の役割分担

収益不動産を含む相続では、問題が二つの裁判所にまたがることがあります。

家庭裁判所（遺産分割）

亡くなった時点にあった遺産を、誰がどう取得するかを決めるところです。収益不動産そのものを誰が取得するかは、こちらで扱います

地方裁判所（民事訴訟）

相続が始まった後の賃料や配当の精算のように、遺産分割の対象にならないお金の請求は、こちらで扱うことになります

相続人全員が合意すれば、賃料の精算も遺産分割の話し合いや調停の中で一緒に解決できます。最高裁判決の解説でも、この判決は、相続人全員の合意で賃料を遺産分割の対象に含める家庭裁判所の実務を否定するものではないとされています。合意できなければ、二つの手続が並行することになります。

並行する場合に大切なのは、一つの手続だけを終わらせるのではなく、「すべての争いを終わらせるために、どの順番で何を決めるか」を考えることです。一方の手続で生じる金銭関係を、もう一方の合意に組み込んで、最後にまとめて解決するということもあります。

確認する資料

• 各物件の登記事項証明書、固定資産税の通知書
• 賃貸借契約書、入居者の一覧（レントロール）
• 管理会社からの収支報告書
• 賃料が入金されている口座の通帳
• ローンの契約書、返済予定表
• 修繕費などの領収書、亡くなった方の確定申告書（不動産所得の内訳）
• 株式がある場合は、証券口座の取引報告書や配当金の支払通知書

解決事例

過去の個別事例であり、同様の結果を保証するものではありません。

ご相談について

収益不動産を含む相続は、時間がたつほど賃料や費用が積み上がり、整理が難しくなります。登記や賃貸借契約書、管理会社の収支報告書などをお持ちいただければ、物件ごとの状況と、何をどこで決めるべきかを一緒に整理します。

ご相談は何度でも無料です（来所・1回60分）。空きがあれば当日・翌日のご予約も可能です。土日・祝日も日程調整により対応します。